在2021年各地還在出台「限跌令」限制房價下跌來穩定樓市，而到了2022年各地已經開始鼓勵開發商打折促銷，從政策的轉變就可以看出人們對房價的預期已經改變。目前房企確實面臨很大的困難，甚至可過去20年都沒有這麼難過，資金鏈緊張、房價下跌、房子供大于求和房子賣不掉都是房企需要解決的難題。去年房企還在期望政策放松，但是今年政策放松后依舊無法解決問題，賣房子回籠資金依舊是目前房企自救的唯一方法，這也是目前各地鼓勵房企降價賣房的根本原因。

可以看出，目前不管是房企自身的原因還是政策的原因，房價下跌已經成為了大部分人的共識。房價在經歷過去2年多的下跌之后，目前很多城市和地區的房價都已經下跌了不少，買房正在變得容易起來。另一方面，房地產行業也正在朝著好的方向發展，很多城市都在推動「保交樓」，這意味著樓市面臨的最大問題正在慢慢被解決，樓市最終將回歸正途。房地產行業未來還會繼續發展下去，對于那些經濟發展潛力大的一二線熱點城市來說，未來房價還會繼續上漲。

因此，對于真正的剛需購房者來說，如果位于一二線熱點城市和經濟發展的區域，2022年前后確實是不錯的購房時機。

但是機遇和挑戰一般都是并存的，雖然現在買房確實優惠力度比較大，但是現在買房還是有一定風險的。對此，業內人士表示，在2022年前后買房，2年后可能給自己找麻煩，3個「壞消息」需要面對。

第一，延期交房是大機率事情。這不僅僅是2年后發生的事情，其實目前很多樓盤就已經開始延期交房了。目前房企面臨的最大問題就是資金鏈緊張，沒有錢就沒法蓋房子，而目前房子也不好賣，這意味著房企回籠資金也比較困難。不說停工的樓盤了，就是正在施工的樓盤，由于資金不充足，工地也沒法全面施工，很多樓盤施工的人數不足，甚至一些樓盤在表演式施工。由于施工速度慢，開發商承諾的交房期間都是空談，加上開發商能夠找到各種延期交房的理由，所以2年后新房期房延期交房的機率非常高。

因此，就算目前保交樓政策在不斷推進，房子最終爛尾的機率非常小，但是筆者依舊建議買二手房或者新房現房，買了就能居住，不用擔心延期交房的情況。

更重要的是，一旦開發商資金鏈出現了問題，就算最后能夠交房，那可能也要延期好幾年，這對購房者來說非常不利。

第二，新房降低配置、偷工減料和虛假宣傳的情況會很多。同樣的道理，房企資金鏈本身緊張，就算樓盤開工建設，開發商也不會按計劃修建房子，降配是目前新建樓盤最常見的事情，很多開發商賣完房子之后甚至給業主明說這件事情。很多時候，降低配置業主都發現不了，比如換價格更低的電梯、瓷磚和外立面等等。除了降低配置，偷工減料也是存在的，和降低配置一樣，偷工減料可以大幅降低房子的建造成本，在房企資金鏈緊張的情況下，這些非常有可能發生。

當然，虛假宣傳也是目前房企常用的手段，因為只有宣傳得好才能賣掉房子。在過去，開發商宣傳得好，由于資金鏈充足，開發商還有可能去實現他們的宣傳，但是現在大部分開發商資金鏈都非常緊張，他們的宣傳基本上只能停留在宣傳單頁和置業顧問的口中。要知道，開發商虛假宣傳的成本非常低，就算被發現了最多也就是被罰幾萬元，最多幾十萬元。

和發商虛假宣傳帶來的收益相比，這就是毛毛雨。因此，如果買的是新房期房，對置業顧問的介紹不要完全相信，最好去樓盤周邊看一看基礎配套設施和交通，再去樓盤的工地去看一看，然后再做出自己的判斷。可以看出，現在買新房存在的風險還是比較多的，并且很多都存在不確定性，現在二手房的價格也不高，還是買二手房更靠譜一些。

第三，房子升值慢，還有可能貶值。過去買房子就能掙錢，人們買了房子之后幾乎就可以坐等房價上漲、房子升值。但是現在不要再有這個觀念了，因為過去兩年，很多地區和城市的房價都出現了下跌，不少地區的房價下跌幅度還不小，這讓很多買房子的人都面臨了虧損。就比如筆者鄭州的一位粉絲，在2021年6月份花150萬購買了一套120平方公尺的房子，僅僅過了15天房價就下跌近30%，虧損了近40萬元。并且這位粉絲遇到的事情并不是個例，過去兩年像鄭州、武漢、青島、石家莊和昆明等城市的不少樓盤房價下跌幅度都超過30%。因此，現在買房虧錢是一件很正常的事情，就像過去買房掙錢一樣。

目前樓市行情依舊沒有回暖的跡象，并且目前樓市的中的房源已經供大于求，這種現象不僅存在于新房市場，二手房市場更是如此。但是相比于越來越多的房源，市場中的購房者卻越來越少，隨著時間的推移，人們對住房的擁有率越來越高，人們對住房的需求也將越來越小。房子是給人居住的，隨著大部分人都擁有住房之后，就算不斷有人改善置業，人們對住房的需求也不會有以前那麼大了。對于房價而言，買房的人減少，房價自然會下跌。對于人口逐漸流失的三四線城市，隨著人口的減少，房價必然會慢慢回歸合理水平。因此，現在買房，未來房價可能會繼續上漲，但是房價也可能出現滯漲甚至下跌的情況。

所以，對于準備在今明兩年買房的購房者，不僅不建議以投資為主要目的買房，同時買房之前還要考慮到房價下跌情況。對于剛需購房者來說，最好購買自己經濟條件范圍內的房子，不要購買超出自己經濟條件范圍外的房子。最后，對于準備今明兩年買房的人，筆者有3個建議：

1、 買房優先選擇二手房現房，現在二手房價格也比較低，買現房直接能居住，不像新房會延期交房甚至爛尾；

2、 樓市分化，買房時要看看自己所在的城市是經濟發達區域還是經濟不發達區域。對于資源萎縮和經濟不發達的城市來說，如果目前房價還偏高，建議等等再買房；

3、 如果沒有適合的二手房，在選擇新房時，最好選擇口碑好并且實力雄厚的大開發商。就算是樓盤爛尾，大開發商的樓盤影響力大，容易受到關注，更容易被解決。