為什麼越來越多人從高層搬回低層?我換了三次房,來說一說真實感受

最近兩年,有一種觀點特別盛行,且有很強的傳播性,那就是「二三十年后,城市中的很多二三十層的高層住宅將淪為‘貧民窟’」。

筆者查閱資料發現,最先拋出這個觀點的是東北財經大學經濟研究中心主任周天勇。2018年8月份,在一場公開演講中,周直言不諱指出,幾十層的高層住宅沒有升值潛力,未來將成為「空中貧民窟」。無獨有偶,2018年底,北大教授朱國鐘也發表了類似觀點,「不久的將來,我國大城市很多高層住宅,會面臨玻璃老化、電梯故障、設施陳舊、維修困難等一系列難題,無論是再改造還是拆遷的成本都相當大,將會變成永久貧民窟」。

此觀點一出,便對數以萬計的國人「買房買高」的原有購房理念造成了劇烈沖擊。很多人開始思考高層住宅的缺陷,并審時度勢地改變自己的購房思維。直白點說就是,越來越多的人在買房時開始有意避開高樓層,繼而選擇較低或者較中間的樓層。

尤其是2020年4月,住建部和發改委聯合發布《關于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》,宣布未來將對各大城市新建高樓進行「限高」,明確未來縣城將以多層住宅為主。這等于直接承認了高層住宅的弊端。這麼顯而易見的「明示」,億萬國人更不可能視而不見。事實上,我們也看到了,最近兩年,網絡上有關高層住宅弊端的討論一浪蓋過一浪,歸根結底是大家潛意識里開始對高層住宅心生成見了。

有專家曾經說過,最能代表一座城市繁華經濟的,就是這個城市擁有的摩天大樓數量。這一點我們并不否認。統計資料顯示,過去十年我國建造了全球最多的高樓大廈以及高層住宅,此外,我們還是200米以上高樓大廈持有量最多的國家。

我們為什麼如此熱衷于建造高樓?歸根結底是兩方面原因:其一、建設高樓大廈是節約土地資源,提高空間利用率的最好辦法。打個比方,同樣一塊土地上,建50層的摩天大樓,和建6層的多層住宅,能夠解決的居住需求是完全不一樣的;其二、與其說是城市愛建高樓,不如說是開發商愛建高樓。房子越建越高,開發商自然也就牟利更多。同一塊土地,建一幢500平售價4萬元/平的豪華別墅,哪怕能賣到2000萬高價,恐怕也遠遠不及建100套100平米單價2萬元/平的住宅的總售價高。

不過,有資料顯示,近年來,國人購買高層的意愿大大降低了。

貝殼研究院公布的數據顯示,2020年全國30個主要城市二手房交易中,6-12層的房子是最受歡迎的,18層以上的住宅的受歡迎程度由2017年的33.6%直降到22.7%。這說明現如今的購房者,買房的思維已經較前幾年發生了巨大變化,簡單來說大家買房不再過度追高了。此外,筆者接觸的多位中介人員也反饋,自2019年以來,有越來越多的人從高層搬到了低層,尤其是一二線城市中,動輒三四十層的高層住宅,越來越不受年輕購房者歡迎了。

一直以來,高層住宅都以視野佳、通風好、采光優等優勢,俘獲了數以萬計的購房者的芳心。尤其是很多周邊配套有公園、海景的高層住宅,更是因為擁有極佳的觀賞位置,使得高層住宅的售價直逼很多高端洋房。

住高層到底是什麼感覺?為何越來越多的人從高層搬到低層?難道真的是因為住建部的一紙「限高令」嗎?其實不然,「限高令」固然在其中起到了一定作用,但真正促使很多人從高層搬到低層的根本原因是高層沒有想象中的好。筆者采訪了一位在高層住宅居住了10年的老業主談論自己的居住高層的親身體會,這個過來人指出,高層住宅存在顯而易見的「5大硬傷」,也正是這5點原因導致他這些在高層住宅住得很窩火。在我們看來,這5點原因還是非常現實的,如果你正在為選擇高樓層還是低樓層而發愁,不妨參考一下這位10年居住高層的老業主的經驗:

第一、高層住宅的容積率較高,居住環境及舒適度較差

前面我們說過了,很多城市之所以瘋狂建設高層住宅,歸根結底是為了滿足不斷增長的購房需求。說白了就是解決更多人住的問題。所以高層住宅的容積率一般都比較高,4.0、5.0的容積率非常普遍,有些甚至能離譜到7.0。

高容積率意味著一個高層住宅小區要容納非常多的人口,比如北京非常知名的天通苑小區,滿是三四十層的超高層住宅,能夠容納10萬人居住。這種高容積率的小區,不僅樓間距小,而且設計通常不合理,公共區域的綠化、公共基礎設施等更是少得可憐。更值得一提的是,這樣的高容積率小區通常都是外來務工人員的聚集地,換言之這里將匯聚大量的從事勞動力的工作者,比如保安、服務員、工人等。不可避免地,很多房子還會作為公司宿舍來用,「群租房」、「隔斷房」更是非常普遍。這意味著整個小區的人員會非常復雜,且人員流動性也非常大。

所以這就對物業管理提出了較高的要求,好的物業管理公司,可能會盡心盡責管理好整個小區的環境、配套等,但通常物業費價格不菲;不好的物業管理公司,可能會加劇小區環境的惡化,以及基礎設施的老化,如果遇到的是只收錢不做事的物業公司,那麼住戶就更別想有一個舒適的居住體驗了。

現實中,很多一二線城市中位置不佳但又承載著巨大居住需求的剛需樓盤,在交房兩三年后就開始亂象叢生了,衰敗的跡象更非常明顯。這一點很多人應該都有共鳴。

第二、基礎配套設施老化快、故障率高,尤其是電梯

我們這里所說的基礎配套設施主要指兩類,一是供水設備,二是電梯設備。當然,還有其它諸如供電、保溫、管道等設備,同樣也會隨著年代的更迭,而逐漸老化。尤其是超高層住宅,這些設施老化后的維修和更換難度都很大。如果運氣差點,再買到開發商偷工減料,物業不負責任的房子,那簡直是雪上加霜。

重點需要指出的是,高層住宅的供水和電梯真切影響個人的日常居住。比如供水,市政供水是7層以下,7層以上都是二次加壓供水。這就涉及到水壓問題以及供水池的清洗問題。遇到負責任的物業,可能維護較好,遇到不負責任的物業,高層住戶的麻煩可想而知。

再說電梯,高層住宅對電梯的依賴非常大,尤其是二三十層的住戶,可以說沒有電梯基本無法出行。事實上,現實中很多超高層住宅小區,電梯由于使用頻率較高,其故障率還是比較高的。有人可能會說,二三十層的高樓不可能只配一部電梯,一般情況下,都是兩梯四戶,而且不可能兩部電梯同時出現問題。但即便是一部電梯停擺,也會大大拉長乘坐電梯的時間。據過來人反應,他住在28層,每天早晚高峰期時,等電梯的時間最少是二十分鐘,如果遇到有一部電梯故障,等電梯的時間可能拉長到半個小時。

很多人可能會反駁說,電梯故障一般都會在第一時間搶修,更不存在電梯長時間停運的情況。其實不然,人民資訊報道,西安仁厚莊園小區電梯故障已經停運一個月了,400多戶居民上下樓犯難。

第三、高層住宅公攤面積大,得房率低,且物業費、供暖費等一分不少交

高層住宅的公攤面積普遍在25%-30%。有些極端的甚至高達50%。這意味著,購買一套總面積100平米的房子,最后實用面積僅有70多平。以2021年6月底全國均價10720元/平計算,僅公攤部分就吃掉了購房者二三十萬的成本。

得房率低也就忍了,但公攤面積部分購房者還不得不交齊對應的房屋維修基金和契稅費等,以及交付后的物業管理費、取暖費等。同等面積的多層住宅,公攤面積至少要少一半,這意味著可以節省近一半的費用。

第四、存在巨大安全隱患,滅火、救援難度大

其中最引人關注的就是火災——火宅對于高層建筑和居住其中的人來說,簡直就是噩夢。一方面,現在的很多高層建筑外墻保溫層和屋內裝修材料等,都極具可燃性,一旦發生火災,燃火迅速、起火面積大。疊加風力助推,很難迅速撲滅;另一方面,高層住宅的火災救援難度極大,尤其是三四十層的超高層建筑,現有的消防設施不足以滿足救援需求。尤其是救援云梯,很多中小城市最高的救援高度在六七十米左右,這意味著,一旦發生火災,高層建筑只能依靠建筑本身硬抗和居民自己來完成自救。

過來人直言,自己曾親眼看到相鄰樓棟一住戶家里起火,原因是家用電器老化。頃刻間大火就燃燒起來了。所幸這戶住戶家里有人,而且家里配備了滅火器材,才沒讓火勢燃燒起來,讓損失降到了最低。但如果這戶住戶家里沒人,后果則不堪設想。在風勢的助推下,熊熊大火可能會大面積蔓延,最主要的是,起火的那個高度,消防救援根本無法達到。

第五、高層通風「好過頭」了

通風好確實是高樓層的優勢之一。但也分季節,炎炎夏日,陣陣涼風襲來,確實給人一種怡然自得的感覺。寒冬臘月,高樓層的通風就變成了刺骨的寒風。

不僅如此,對于三四十層以上的高層來說,如遇到大風大雨天氣,家里幾乎是不敢開窗的。而且強風天氣下,家里的門會因為吸風而產生巨大的壓力,力氣小的人恐怕連家門都打不開。7月27日,浙江遭遇台風天氣,一女子就拍視訊演示了自己用盡全力都打不開家里的入戶門。

更重要的是,有時候高樓層門窗不嚴絲合縫的情況下,還會出現灌風導致的「嗚嗚」怪聲。白天還好,因為有白噪音遮擋,聲音比較小,但到了晚上,聲音就異常嘈雜且瘆人。

除此之外,高層還存在空調難裝,安裝人員不敢裝,或者安裝加收費用等情況。有時候空調外機壞了,維修也是一件頭疼的事。再有就是,長遠來看,高層住宅的未來堪憂,拆遷成本高,拆遷難度大,三四十年高層住宅小區的使用壽命完畢后,高層住宅小區會出現明顯的衰敗跡象。

總結:以上基于十年居住高層住宅的老業主的分析,讓我們真真切切地看到了,高層住宅顯而易見的就發生在當下的「5大硬傷」正是導致很多人搬離的根本原因,這是非常現實的因素。有人可能會說,從高層搬到低層就沒有缺陷了嗎?當然不是。首先,這個世界上幾乎沒有完美的房子,更何況很多人買房,資金并不充裕,選擇空間也不大;其次,雖然低層也有缺陷,但相對于高層,低層更容易被接受,且缺陷沒那麼明顯。需要說明的是,我們這里所說的低層,并非很多人理解的1、2、3層這些樓層,而是指小高層住宅中的4-8層,以及配備電梯的多層洋房住宅。這些樓層雖然也有或多或少的缺陷,但相較于高層住宅顯而易見的弊端,要好得多。

也有人可能會反駁說,現在很多人買房子并考慮不了那麼長遠,有些改善群體,可能四五年就要考慮換房。俗話說得好,人無遠慮必有近憂。雖然當下中國的高層建筑很少出現淪為「貧民窟」的案例,但是不代表上述提到的高層各種問題不會出現。

此外,房子是一個普通居民家庭80%的財富象征,它的重要性不言而喻。而且,在房價高居不下的今天,很多人需要勞碌半生外加掏空全部積蓄才能買得起房,一輩子可能只有一次購房的機會。這意味著,很多人買房子并不是僅僅居住短短幾年時間,還可能要在這套房子里終老一生。所以,長遠考慮還是非常有必要的。在購房時也要把這些問題提前想到,不能只顧當下不顧未來,不管是自己住還是留給子孫后代,都應該考慮更具性價比、更舒適、隱患相對較少的好房子。


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