進入21世紀以來，買房與持幣是人們兩大主要投資方向。在過去房價大漲的時間段里，投資房產帶來了比較可觀的收益，但相對地，由于房產價值過高，很多購房者都承受了很大的房貸壓力，并且房子流通性差，無法進行快速變現。而選擇持幣的投資者一般會將錢存入銀行、股市、基金等各種短期理財產品中，變現較快，等到急需用錢的時候能夠及時取出應對，但收益往往比較低，不如房子升值快。

但從最近幾年的情況來看，兩種投資方向似乎都不太順利。房價漲幅不斷收縮，樓市調控一直加碼，房價漲幅較大的城市不能持續，時漲時跌；房價穩定上升的城市，漲幅又太小。另一方面，貨幣貶值，P2P平臺不斷暴雷，股市、基金市場起伏不定，也讓很多投資者無從下手。這樣的趨勢也讓人不禁想問道：10年后，房子與現金還能夠保值嗎？

01房產

事實上，相較于2018年以前的房價走勢，最近幾年的房價漲勢可以說「大幅縮水」，其主要得益于樓市的不斷調控。當市場中投資者不斷增多的時候，市場性質就從投資性質轉變為投機性質，放任不管的話只會讓樓市泡沫不斷擴張，最終破裂引發經濟危機。

未來房價會如何變化呢？著名經濟學家任澤平曾給過這樣的判斷依據： 房價短期看金融、中期看土地、長期看人口。可見人口才是影響房價的最終因素，事實上也很好理解，人口數量直接對應著住房需求的多少。前不久，中國人口與人口研究中心研究團隊在《我國「十四五」時期及中長期人口發展態勢分析》表示： 2027年，預計中國總人口開始進入負增長。而任澤平團隊在《中國人口報告2020》中認為： 「十四五」期間，人口將進入負增長。多家機構也發表了類似預測，最晚時間也是2030年，也就是說，未來幾年人口將進入負增長已經成為學界共識。

對于樓市而言，人口進入負增長意味著整體需求在不斷降低。可能有人會認為開放多胎能夠解決這個問題，但對于當前年輕人而言，連買房結婚的目標都難以達成，更何況孕育下一代這麼「崇高」的事情呢？對于已經買房結婚家庭來說，房貸的壓力也讓他們喘不過氣來，很多人年輕夫妻只能將這件事情一拖再拖。

說完了需求端，再來看看供給端。根據2020年4月央行發表的城鎮居民家庭負債統計報告數據來看，當前城鎮家庭住宅普及率已經超過96%。換言之，絕大部分的城鎮家庭已經有了自己的房子。另一方面，早在2017年西南財經大學就對于城市的住房空置率進行了調研，當時得出的結論是 整體空置率已經超過20%，其中商品房空置率最高，為26%。按照國際標準，屬于「住房嚴重積壓」范圍。如今3年時間已經過去了，預計空置率還會提升一些。

因此，一個很明確的結論就得出來了，對于剛需買房自住而言，可以買。對于投資房產進行謀利的投資者來說，最好還是謹慎一些。當前很多二手房市場已經出現端倪，具體表現為最近兩年二手房掛牌量不斷增加，在房價沒有大跌的前提下，拋售房產的必然不可能是剛需，只可能是持有多套房的炒房客。

02現金

相信很多人都有這樣的感覺，那就是錢越來越「不值錢」了，以前100塊錢能夠一個家庭幾天的開支，現在100塊錢一家人出門吃個飯都不夠，這是因為錢在不停貶值的緣故。如果僅僅將錢存入銀行的話，按照2020年的標準來看，工、農、建、中、5年定期利率為3.3%~3.85%之間，其他銀行略低或者持平這個數值。一般來說當地銀行的利率可能會適當提升，按照4%來計算，10萬元存10年將得到10*（1+4%）^10=14.8萬元。

那麼未來10年的貨幣貶值速度是多少？假定以經濟學家提出的「良性經濟通脹7%」來進行計算，也就是貨幣每年以7%的速度貶值，那麼10萬元存入利率為4%的銀行10年后價值為：10*（1+4%-7%）^10=7.37萬元，10年后相當于現在的7.37萬元。數據有偏差是一定的，但證明了即使存入銀行貨幣也在不斷貶值中。

也就是說，未來進行房產投資會虧損，存入銀行會貶值。一位銀行行長坦言：未來10年，房子與現金都會貶值，手握兩樣東西才有「安全感」

其一是掌握一門過硬的技術。小時候父母長輩就常常告誡我們，要學好一門手藝，無論以后走到哪里都能夠有自己的立足之地。事實上，通過上學讀書這座「獨木橋」走上巔峰的終歸是少數人。如今高校招生也十分現實，簡歷上「985」歸為一類、「211」歸為一類，剩下的歸為一類。數據顯示， 2020屆高校應屆畢業生總數874萬人，2021屆大學畢業生預計1000萬人左右。求職市場競爭激烈。

因此，掌握一門過硬的技術是很重要的，俗話說「隔行如隔山」，在某一個領域有自己獨到的技術已經足夠了，至少將來無論在什麼地方自己都能有自己的一席之地，掌握東西太多但都不精，也很難競爭得過其他人。

其二是擁有一定的理財思維。與過去投資方向比較單一不同，如今整體金融市場已經成形，各種各樣的理財工具應有盡有。盡管投資房產與儲蓄會貶值，但掌握一定的理財思維卻能夠讓我們在風險來臨的時候能夠及時作出應對。舉個簡單的例子，如果將錢全部投入買房的話，那麼等到急需用錢的時候，房子不能一時間賣出去只能選擇折價出售。但如果只存到銀行的話，則貶值空間太大，因此做好合適的資產配比十分重要。