如果問你過去十年間，最好的投資方式是什麼，估計絕大多數人都會說是買房子。但是，如果再問你未來十年，最好的投資方式還是買房嗎？估計這時候，很多人可能都要選擇觀望一下了。畢竟，經歷了三年多的調控，市場預期真的發生了變化。
最近，筆者一個朋友就遇到了一個買房難題：他目前手頭有200萬存款，但是他相中的一套房子需要首付269萬，于是他打算通過親戚朋友湊一下，然后把這套房買下來。但是，他對象卻十分反對，因為當前的房價走向存在不確定性因素，而且有的二手房掛牌價甚至一直在下調，所以想再等一等。就因為這件事，兩個人僵持了很久，所以這位朋友咨詢筆者現在到底值不值得買房呢？
當然，這并不是個例，過去這一兩年，隨著房地產環境的變化，平時經常有網友咨詢類似的買房問題。擱以前來說，別說有200萬元存款，就算沒存款，可能也要加杠桿買房，但是經歷了三年多的房地產調控以后，市場環境變了，購房者也更加謹慎了，就算手里有200萬，也得好好掂量掂量究竟是存起來還是買房子了。
其實，關于這個問題的答案，本質上還是看未來房價是漲是跌，如果未來房價繼續上漲，幾乎所有人都會選擇買房。那麼，有什麼判斷標準呢？對此， 經濟學家任澤平曾說，判斷房地產的走向，要長期看人口、中期看土地、短期看金融。其實，過去這些年，這句話在業內已經得到了廣泛的驗證。如今，再用這句話來預判未來的樓市，你就會發現，過去支撐房價上漲的這3個因素都已經發生了變化。
從金融方面來看，M2貨幣供應量與房價走向息息相關，在房價快速上漲的階段，M2一直保持兩位數的增速。但是，從2017年開始，伴隨樓市調控收緊，M2也開始降到了個位數的增速，這意味著M2對房價的支撐力已經開始走弱。近日，根據央行發布的《2020年一季度金融統計數據報告》顯示，雖然第一季度的M2又回歸到了2位數的增速，但是大家應該都知道，這是應對」黑天鵝「的非常舉措。其實，根據以往的歷史數據顯示，M2與國民經濟增速保持高度一致，所以隨著經濟增速進入「L型」
階段，M2大機率依然會保持放緩態勢。從人口方面來看，根據國家統計局發布的消息顯示，截至2019年末，中國大陸人口首次突破14億，但是人口自然增長量卻處于放緩態勢，其中2019年人口凈增長僅467萬人，繼續下滑。此外，根據中國社科院發布的《人口與勞動綠皮書：中國人口與勞動問題報告》也顯示，伴隨老齡化社會的到來，以及人口出生率下降的影響下，我國的人口負增長或在2028年到來。顯而易見，一邊是房子越蓋越多，另一邊則是住房需求減弱，再過十來年，房子可能不再是稀罕物了。
從土地方面來看，目前國家已經多次重申了要」穩地價「的目標，所以「面粉」價格穩定了，「面包」的價格也就平穩了。除此之外，從長期來看，可供住宅開發的土地資源本身就有限， 而且土地財政也不具備可持續性，所以轉型是大勢所趨。當然，還有一點值得注意，目前國家已經多次提出要加強城市存量住房的改造提升，也就是要全面推動「舊改」，這意味著大拆大建的階段將慢慢遠去。
綜合這些因素看，未來土地市場將會進入相對穩定期，「地王」時代也會漸行漸遠。當然了，不管是金融、土地、人口，對于政策性樓市來說，歸根結底還是要看房地產政策的變化。根據以往的經驗來看，調控政策收緊了，樓市自然就降溫，調控政策稍有松動，房價就會聞風抬頭。不過，這次調控跟以往有很大不同，一是房住不炒成為了長期的定位，二是國家首次明確了不把房地產作為短期刺激經濟的手段，三是加快房地產長效機制建設，所以并不會因為樓市短期降溫了就放松調控，而是要促進樓市長期的健康平穩發展。顯然，樓市迎來了轉折。
鑒于以上分析，從政策面的角度來看，房地產高歌猛進的階段開始遠去了，當前樓市正在逐步回歸理性。不過，需要補充一點，房價回歸平穩，并不是房價大跌，對于熱點一二線城市來說，即使房價平穩浮動，房價基數仍舊比較大，所以買套房子并不容易。那麼，在這樣的樓市行情下，要不要買房呢？對于這個問題，馬云和董明珠的觀點基本一致。
馬云，改變了中國人的消費習慣和購物方式，曾多次登上過首富寶座，所以他的觀點自然有一定的參考價值。關于買房子這件事，馬云曾經多次勸告，年輕人不要過早買房，因為本身收入就不高，如果再加上房貸，無疑將會進一步限制年輕人的那股拼搏勁頭。同時，他還認為，未來房子會越來越便宜，所以現在買不起可以先租房，年輕人當下最應該做的是追求夢想，努力創業。因此，早在2017年，馬云就在杭州上線了全國首個智慧住房租賃平台， 幫助年輕人解決住房問題。
無獨有偶。格力電器董事長董明珠也曾直言不諱，年輕人沒必要著急買房子，因為房價限制了員工們的幸福感，工資都拿去還房貸了，給他們再高的工資可能也無法調動他們的工作積極性。正因如此，與馬云相比，董明珠也「毫不示弱」，早在2018年就表示， 要免費給每個員工送一套房子，如今兩年過去了，據悉首批3000多套房子，已開始陸續交房了。顯然，馬云和董明智關于買不買房的答案基本一致，他們都認為年輕人不要著急買房，應該把注意力放在夢想和工作上面。
除了馬云、董明珠，我國不少商業大佬，都一直勸年輕人不要著急買房。比如，早在2017年，華為創始人任正非就曾勸告公司的年輕人，掙了錢需要投入，但是投入不是買房，首先要做的就是學習充電，提升自己的能力。當然，每個年輕人的情況都是不一樣的，經濟能力不同，薪資水平不同，所追求的生活方式也不相同，所以商業大佬的觀點僅供參考而已，并不可能復制到所有人的身上。那麼，回到最初的問題，如果手中有200萬，到底繼續存在銀行，還是拿來買房子呢？接下來，我們就比較一下兩者的優缺點，內行概括了3點。
1、如果選擇存銀行，最大的好處就是可以保障現金流安全，而且還可以獲得一筆比較可觀的利息。舉個簡單例子，假設把200萬存在銀行5年， 那麼5年期大額存單的利率基本可以達到4.2%（一些中小銀行甚至更高）的水平，所以5年后本息累計可以得到2721547元。當然，需要考慮貨幣貶值的可能性，不過任何事情都有兩年性，如果你追求穩妥，也沒有其他的投資途徑，把錢繼續存放在銀行確實是不錯的選擇，而且存放三、五年，貶值影響也基本可以忽略。
2、如果買房子，200萬元可以做首付，但也僅僅局限于一些普通三四線城市，或者二線城市非熱點居住板塊的樓盤。同時，需要注意的是，在目前的樓市行情下，有些區域出現了貶值潮，所以樓盤的抗跌性值得購房者謹慎考量。反之，如果想在一二線城市買房，或者買熱點板塊的樓盤，首付200萬遠遠不夠，但如果你對未來的工作和收入有良好預期，那可以湊錢買房，畢竟城鎮化還有10多年紅利期，熱點城市的房價依然看漲，可以預期，一套1300萬、1400萬的房子，5年后的價值依然遠超目前水平。
3、分購房群體，具體來看：對于投資客來說，如果把一套房子的貸款成本和折舊成本等因素計算在內，持有成本差不多可以達到7%，也就是說如果一年的房價漲幅達不到7%， 那麼持有房產基本是在不經意間就虧本了。就目前的行情來看，除了一些人口不斷流入的熱點城市以外，其他普通城市的房價顯然沒有力氣再次抬頭了。因此，投資客買房關鍵是在精不在多，否則就謹慎出手。
此外，對于剛需來說，如果有穩定的工作，而且月供可以控制在月收入的三分之一以內，在穩字當頭的調控背景下，如果遇到了高性價比的優質房產，可以考慮上車。但是，如果200萬首付遠遠不夠，連首付都需要加過高的杠桿或者七拼八湊，那麼買房就可以再等等，畢竟目前的房價水平已經趨于穩定了，所以盲目負債越來越不明智。正如馬云和董明珠所說，年輕人還是應該把注意力放在夢想和工作上面，所以不要讓房子最后成為了生活的累贅。
