房子，作為衣食住行之一，重要性不言而喻。隨著這些年價格不斷上漲，房價問題更是成為人們關注的焦點，投資房子的賺錢效應成為不少已購房者津津樂道的話題，有經濟實力的人買了一套房，還想買二套房、三套房...，而暫時買不上的人，還在為一套房苦苦奮斗。現在擺在大家面前的一個問題是，房子作為一種商品，難道價格會一直漲下去嗎？以后的房子是「越來越貴還是越來越便宜」？對于這個問題，開發商們最清楚，也最有發言權。

首先，大家要明白一個事實，我們建成的房子越來越多。

在20年前，我們新房的銷售量只有1億平米左右，現在我們新房銷售量達到16-17億平米，這還不不包括保障房、小產權房和公共租賃房，如果按照1套100平米算，那麼1年銷售的房子就在1600-1700萬套之間。現在我們每年農村流入城市的人口也就在1500萬多點，事實上，這里面還有很多人是不買房的，因此，從總量上看，房子應該是不缺了。

那麼，問題出在哪里呢？其實就是房子供應不均衡，缺房子的地方，供應量不足，不缺房子的地方，房子照樣蓋得不熄火，「旱的旱死，澇的澇死」

說的就是這種情況，在銷售過程中我們深有體會。要不是這次樓市去庫存政策，我們很多小縣城、三四線城市的房子根本就不可能賣出去。現在看來，房子賣是賣出去了，只不過是把庫存轉移到大家手中而已，沒人住還是沒人住，空城、鬼城在未來只是以不同形式表現而已。

當然，大城市房子需求還是可以的，不僅僅是居住原因，還有夢想原因。大城市集中了最發達的資源，比如醫療、教育、科技和就業等。如果經濟實力允許，相信很多農村人或者小城鎮的人都希望在一線大城市、省城和其他大城市買一套房，不僅為了自己，也為了子女未來的生活提前安排或投資，即使子女將來不一定在這個城市上學、就業和居住。在這類城市，只要我們定價合理，房子基本都是能賣出去的，不過是早晚而已。

其次，我們受限制的房子數量逐年增加，有市場原因，也有金融因素。

在城里，大家看到的一些房子建了多年，工地早已沒有人施工，可明明周圍的房價都漲老多了，為什麼開發商這麼傻還不趕快完工拿出來賣錢？一部分可能是因為當時市場不好開發商資金鏈斷裂跑路，還有一部分是金融問題。

為什麼很多中小房子并不那麼好賣，而還會有不少開發商不停拿地建房子呢？這道理很在業內很清楚，房子能賣出去更好，賣不出去也沒關系，因為那些賣不出去的項目，或者剩一些沒賣出去的房子，可以抵押給銀行、信托或者其他金融機構，開發商照樣可以拿到錢補充現金流。

所以，對于開發商來說，無非是樓市行情好的時候，可以多賺些購房者的錢，行情不好的時候，也能從金融機構那里拿到錢。對于金融機構來講，他們拿到抵押房子后，他們也不急著處理房產，無論房價漲跌，有一筆固定資產在，這也不算壞賬問題。所以，我們經常看到一個個房企動輒幾百億，上千億投資這個投資那個的底氣，這也算是開發商與金融機構形成的默契吧。

第三，樓市調控對我們的影響還是挺大的，一線、二線城市，包括部分三線城市，購房資格大都被限制了，并不是你想買多少就能買多少。一個事實擺在大家面前的是，能買得起房子的人可能早就買過不少，現在即使想買也沒資格買。但對于買不起的人來說，雖然有購房名額，但不是想買就能買得起的，當然，未來也真的很難買得起，以后有的人可能就只能選擇租房了。

這里要特別提到的一個現象，最近我們也看到部分三線城市有取消限售、限購的沖動，但迫于輿論壓力收回此前的決定。事實上，這些城市的樓市基本面很一般，前期由于棚改貨幣化和房產投資客推動，市場快速膨脹，但被限制后，這股購買力量就消失了，但當地本身的市場需求還沒有培育出來，所以，這類城市房價回調是大勢所趨。

第四，關于稅費問題。我們知道，雖然說房價不斷上漲，但隨著土地價格不斷上行，在現有商品房銷售中，土地成本占比大概在6到7成，這里面有很大一部分是稅收，如果以一套房子整個價格來算，稅收差不多要占總價一半。那麼土地財政會永遠持續下去嗎？

答案是否定的。能賣得出去城市的可開發的建設用地終究會賣完，財政收入最后就只能通過其他方式替代，那就是房產稅，嚴格意義上說應該叫房地產稅。房產稅在開征初期可能是低稅率低覆蓋，但隨著時間推移，要擔當替代土地收入的使命，那麼可能變為適度稅率和廣覆蓋，此前有關專家學者已對此作過論證，這里就不展開了。

無論是將來城市化率提升到70%、80%，還是都市圈和城市群建設，都是做大稅基的自然之舉。

第五，也是最后一點。房地產行業冷熱，購房者往往會關注房產中介開張的多還是關門的多，行情好時，不少人會進入房產中介行業，反之，這些從業人員就可能轉行干其他事。事實上，開發商企業也是如此。這些年，我們很多開發商企業的從業逐步開始轉行，一些人可能永遠離開這個行業。道理很簡單，這個行業體量開始逐步衰減，他們需要提早謀長遠，更多的人將流入到制造業和實業就業。

因此，未來房價是越來越貴還是越來越便宜的答案很明確了，短期看，盤子還沒充分做大前，房價不容易下跌，但從長期看，隨著持有環節稅收成本增加，因為誰也不會愿意放著多套房等著交稅，到那時，炒房客將面臨巨大壓力。所以，房價或將以一定幅度逐步回落。看完上面這些分析，你弄清楚這中間的邏輯了嗎？